TAHLİYE TAAHHÜDÜ, HANGİ DURUMLARDA “SERBEST İRADE” İLKESİNE AYKIRI SAYILIR VE GEÇERSİZ OLUR?

Tahliye taahhüdü, hangi durumlarda “serbest irade” ilkesine aykırı sayılır ve geçersiz olur?

Tahliye Taahhüdünün Serbest İrade İlkesine Aykırı Sayıldığı Durumlar

Tahliye taahhüdünün serbest irade ilkesine aykırı sayılması ve bu nedenle geçersiz kabul edilmesi, genellikle taahhütnamenin veriliş zamanı ve koşullarıyla ilgilidir. Kaynaklarda belirtilen başlıca durumlar şunlardır:

Kira Sözleşmesinin Kurulması Anında veya Öncesinde Verilmesi

• Kira ilişkisi kurulmadan veya ilk kurulduğu sırada verilen tahliye taahhütlerinin serbest iradeye dayanmaması nedeniyle geçersizliği kabul edilmektedir. Bu ilke, 04.10.1944 tarihli, 20-28 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile yerleşmiştir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2017/975 K. 2021/1108 T. 28.09.2021).
• Kira sözleşmesi ile aynı tarihte düzenlenen tahliye taahhüdünün yasal geçerliliği bulunmadığı kabul edilmektedir. Mahkemeler, taahhütnamenin noter tarafından düzenlendiği tarihte kira sözleşmesinin de onaylandığı gerekçesiyle davanın reddine karar verebilmektedir.
• Tahliye taahhüdünün geçerli kabul edilebilmesi için, sözleşmenin yapılmasından sonra ve kiralananda oturulurken serbest irade ile verilmesi gerekmektedir. Bu özellikleri taşımayan taahhütlere dayanarak tahliye kararı verilmesi mümkün değildir.
• Kira sözleşmesinin fiilen başladığı tarih ile tahliye taahhüdünün aynı tarihli olmaması gerektiği hususu sabittir. Bu tür bir durumda mahkeme, davanın reddine karar verebilmektedir.
• Kiracının kiralanan yere henüz girmediği bir tarihte taahhütte bulunması durumunda, özgür iradesiyle taahhütte bulunduğundan bahsedilemeyeceği gerekçesiyle tahliye taahhüdü geçersiz sayılmıştır.
• Kiralananın teslim edilmesinden sonra verilmesi gereken tahliye taahhüdünün, Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin 1. fıkrasında yer alan “kiralananın teslim edilmesinden sonra” ifadesiyle de desteklendiği belirtilmiştir. Dolayısıyla, kiralananın davacıya teslim edilmeden önce imzalanan tahliye taahhüdü serbest iradeyi yansıtmadığı için geçersizdir.

Baskı, Hile, Zorlama veya Ön Koşul Olarak Verilmesi

• Tahliye taahhüdünün kiralayanın baskısı altında serbest irade ile verilmediği iddiaları, taahhüdün geçersizliğini gündeme getirir.
• Tahliye taahhütnamesinin baskı, hile ve zorlama ile imzalatıldığı iddia edildiğinde, serbest iradenin ihlal edildiği kabul edilir. Özellikle, tahliye taahhüdünü imzalamazsa kira sözleşmesi akdedilmeyeceği için imzalamak zorunda kalma durumu serbest iradeye aykırılık teşkil eder.
• Müzayaka (zor durum) altındayken tahliye taahhütnamesini vermek zorunda kalındığı iddiası, serbest iradeye aykırıdır.
• Bir tahliye taahhüdünün, kira sözleşmesinin kurulmasının bir ön koşulu olarak dayatıldığı ve davalının serbest iradesinin yansımadığı belirtildiğinde geçersiz sayılması mümkündür.

Taahhütnamenin Boş Olarak İmzalanıp Sonradan Doldurulması

• Tahliye taahhüdünün boş bir şekilde verildiği ve alacaklı tarafından sonradan doldurulduğu yönündeki iddialar, serbest iradeye aykırılık oluşturur.
• Tahliye ve tanzim tarihlerinin sonradan doldurulduğu veya tarih kısmının boş şekilde verildiği iddiaları, serbest iradenin sakatlandığına işaret eder.
• Boş kağıda imza atan kimsenin bunun sonucuna katlanması gerektiği yönünde yerleşik Yargıtay uygulaması bulunsa da, taahhüdün anlaşmaya aykırı doldurulduğu iddiası aynı kuvvette yasal bir belge ile kanıtlandığında geçersiz sayılabilir Fakat Yargıtayın bu konuda ki görüşü farklıdır. Şöyle ki;

Yerel mahkemelerin boş olarak düzenlenen tahliye taahhütlerinin geçersiz olduğu yönünde verdikleri kararlaraYargıtay’ın kararlılık kazanmış uygulamalarına aykırı bulunmuştur. Yargıtay, “boş kağıda imza atan kimsenin bunun sonucuna katlanması gerektiğini” belirtmiş ve davalının Borçlar Kanunu’nun 31. maddesinde öngörülen yasal hakkını kullanmadığı durumlarda, boş olarak imzalanan tahliye taahhütnamesinin geçerli olduğunun kabul edilmesi gerektiğini vurgulamıştır; bu sebeple dinlenen tanık beyanlarına itibar edilemeyeceğini belirtmiştir. İkinci olarak, yerel mahkemelerin tahliye taahhüdünün, kira sözleşmesi başlangıç tarihinde kiralananın fiilen teslim alınmamış olması nedeniyle baştan itibaren yok hükmünde olduğuna dair kararı da hatalı bulunmuştur. Yargıtay, kira sözleşmesinin iki tarafa borç yükleyen rızai bir sözleşme olduğunu ve kiralanan teslim edilmemiş olsa bile sözleşmenin var sayılacağını ve hukuki sonuç doğuracağını ifade ederek, bu durumun taahhüdün geçerliliğini ortadan kaldırmayacağını belirtmiştir. Bu hukuki hatalar nedeniyle, geçerli bir tahliye taahhüdü bulunmasına rağmen tahliye talebinin reddedilmesi doğru görülmemiş ve hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

Kira İlişkisinin Devamında Ortaya Çıkan Durumlar

• Tahliye taahhüdünün düzenlendiği tarihten sonra, taahhüt edilen tahliye tarihini de kapsayacak şekilde taraflar arasında yeni bir kira sözleşmesi düzenlenmesi durumunda, önceki tahliye taahhüdü geçersiz hale gelir.
• Yeni bir sözleşme imzalanmış olması halinde takip dayanağı tahliye taahhüdü geçersiz hale gelebilir.
• Davacının yeni dönem kira ödemelerini ihtirazı kayıtsız alarak kira sözleşmesinin devamına rıza göstermesi durumu da tahliye taahhüdünü geçersiz kılabilir.
• Kiralananın kiralama amacına aykırı bir taahhütte bulunulması da geçersizlik nedeni sayılabilmektedir.

Bahçeşehir Avukatlık Büromuzda hizmet vermekteyiz. Detaylı bilgi almak için iletişim kısmından ulaşım sağlayabilirsiniz.

Yazar: Avukat İlbars Dorukhan VAROL