GEÇ TESLİM KAVRAMI MAHKEME KARARLARINDA NASIL TANIMLANIYOR VE HANGİ DURUMLARI KAPSIYOR?

Mahkeme kararlarında geç teslim kavramı, genellikle bir taşınmazın veya bağımsız bölümün sözleşmede belirlenen sürede alıcıya veya arsa sahibine teslim edilmemesi durumunu ifade etmektedir (Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, E. 2012/22341 K. 2012/28910 T. 18.12.2012). Bu kavram, bir sözleşmenin ihlali sonucu ortaya çıkan bir durumu işaret eder; zira taraflar arasında akdedilen sözleşmelerde, gayrimenkulün teslimi için belirli bir tarih veya inşaat süresi kararlaştırılmaktadır (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2020/4748 K. 2020/6205 T. 09.11.2020).

Geç teslimin temel hukuki sonucu, teslimde yaşanan gecikme nedeniyle alıcının veya arsa sahibinin uğradığı kira kaybı veya kira mahrumiyeti zararıdır (Yargıtay 11. Hukuk Dairesi, E. 2024/402 K. 2024/652 T. 25.01.2024). Mahkemeler, davacının sözleşmeye bağlı kalarak geç teslim nedeniyle uğradığı zararın tazminini talep etme hakkı olduğunu belirtir (Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, E. 2016/9180 K. 2016/14624 T. 08.06.2016). 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 112. maddesine göre, “borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür” (İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 43. Hukuk Dairesi, E. 2021/1147 K. 2024/1631 T. 07.11.2024). Kira kaybının belirlenmesinde, sözleşme kapsamında teslim edilmesi gereken tarih ile taşınmazın fiili teslim tarihi arasındaki süre esas alınır (Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, E. 2016/15656 K. 2017/305 T. 19.01.2017). Bu süre zarfında taşınmazın getirebileceği rayiç kira bedeli dikkate alınarak zarar hesaplanır (İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 43. Hukuk Dairesi, E. 2021/1147 K. 2024/1631 T. 07.11.2024).

Kapsadığı Durumlar

Geç teslim kavramı, mahkeme kararlarında çeşitli hukuki durumları ve dava türlerini kapsamaktadır:

• Kira Kaybı Davaları: En yaygın olarak, geç teslimden doğan kira kaybı davası veya kira tazminatı davası olarak adlandırılan davalarda gündeme gelir. Bu davalar, taşınmazın süresinde teslim edilmemesi nedeniyle mülk sahibinin mahrum kaldığı kira gelirinin veya ödemek zorunda kaldığı kira bedellerinin tahsilini amaçlar (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2020/6818 K. 2021/9431 T. 04.10.2021).
• Alacak Davaları: Geç teslim nedeniyle kira kaybından kaynaklanan alacak davası olarak da görülebilen bu davalarda, davacı geç teslim sebebiyle oluşan kira kaybı alacağının tahsilini talep etmektedir (Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, E. 2018/4578 K. 2020/3623 T. 30.04.2020).
• Sözleşme İhlalleri: Geç teslim, gayrimenkul satış sözleşmesi, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gibi sözleşmelerin ifasında yaşanan gecikmelerden doğar (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2020/4748 K. 2020/6205 T. 09.11.2020). Bu durumlarda, sözleşmenin taraflarından biri (genellikle satıcı veya yüklenici) edimini süresinde yerine getirmediği için sorumlu tutulur.
• Eksik ve Ayıplı Teslimle Birlikte Görülen Durumlar: Bazı davalarda taşınmazın hem geç teslim edilmesi hem de eksik veya ayıplı şekilde teslim edilmesi söz konusu olabilmekte, bu durumda geç teslimden kaynaklı kira kaybı talepleri, eksik ve ayıplı işlerden kaynaklı tazminat talepleriyle birlikte değerlendirilmektedir (Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, E. 2016/24460 K. 2019/5126 T. 18.04.2019).
• Zararın Tazmini: Geç teslim, sözleşmenin gereği gibi ifa edilememesi nedeniyle uğranılan bir zarar türü olarak ele alınır ve ilgili hukuki düzenlemeler (örneğin 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 112. maddesi veya işlem tarihinde yürürlükte bulunan 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 162 ve devamı maddeleri) uyarınca tazminat talebine konu edilebilir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2023/5592 K. 2024/3311 T. 24.10.2024).
• Somut Mağduriyetler: Örnek olaylarda, satın alınan işyerinin süresi içerisinde teslim edilmemesi nedeniyle oluşan kira mahrumiyeti (Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, E. 2012/22341 K. 2012/28910 T. 18.12.2012) veya kiracı olarak oturulan eve geç teslim nedeniyle ödenmek zorunda kalınan kira bedelleri gibi somut mağduriyetler dile getirilmektedir (Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, E. 2011/14566 K. 2011/20731 T. 23.12.2011).

Mahkemeler, kira kaybının hesaplanmasında hangi yöntemleri ve delilleri dikkate alıyor?

Mahkemeler, kira kaybının hesaplanmasında çeşitli yöntemleri ve delilleri dikkate almaktadır.

Teslim Süresi ve Gecikme Döneminin Belirlenmesi

Kira kaybı hesaplamasında, taşınmazın sözleşme hükümlerine göre teslim edilmesi gereken tarih ile davacıya fiilen teslim edildiği tarih arasındaki gecikme süresi esas alınır. (Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, E. 2016/9180 K. 2016/14624 T. 08.06.2016) Mahkemece, “satışa konu taşınmazın kararlaştırılan sürede teslim edilip edilmediği, geç teslimin sabit olması halinde ise gecikme süresi” belirlenmelidir. (Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, E. 2011/14566 K. 2011/20731 T. 23.12.2011) Fiili teslim tarihi, dosya kapsamındaki tutanaklar gibi belgelerle tespit edilebilir. (Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, E. 2016/9180 K. 2016/14624 T. 08.06.2016)

Kira Kaybı Miktarının Tespiti

Kira kaybı miktarının belirlenmesinde en sık başvurulan delil bilirkişi raporudur. (Yargıtay 19. Hukuk Dairesi, E. 2018/2923 K. 2018/6784 T. 20.12.2018)

Bilirkişi raporu ile “taşınmazın geç teslim süresince getirebileceği kira bedeli” tespit edilir. (Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, E. 2011/14566 K. 2011/20731 T. 23.12.2011) Bu tespit genellikle taşınmazın rayiç kira bedeli üzerinden yapılır. (İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 43. Hukuk Dairesi, E. 2021/1147 K. 2024/1631 T. 07.11.2024) Bilirkişi raporunda “aylık kira kaybı” miktarı da belirtilebilir. (İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 12. Hukuk Dairesi, E. 2020/334 K. 2022/1663 T. 24.11.2022)

Ayrıca, sözleşmede kararlaştırılmış olması halinde “geciken her ay için rayiç kira bedeli üzerinde aylık kira ödeneceği” veya “kira bedellerinin yarısının tazminat olarak ödeneceği” gibi sözleşmesel hükümler de dikkate alınır. (Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, E. 2016/974 K. 2018/5168 T. 07.11.2018) Belirlenen kira tutarının fahiş olup olmadığı da değerlendirme konusu olabilir. (İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 43. Hukuk Dairesi, E. 2021/1147 K. 2024/1631 T. 07.11.2024)

Bazı durumlarda, taşınmazın teslimden sonra kiraya verilmesi için geçmesi muhtemel makul bir süre (örneğin 2 ay) göz önünde bulundurularak bir “kiraya verilebilme başlangıç tarihi” belirlenebilir. (Bakırköy 7. Asliye Ticaret Mahkemesi, E. 2014/897 K. 2018/418 T. 26.04.2018)

Hukuki ve Sözleşmesel Dayanaklar

Kira kaybı talepleri, genellikle “sözleşmeye aykırılık” (İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 43. Hukuk Dairesi, E. 2021/1147 K. 2024/1631 T. 07.11.2024) nedeniyle uğranılan zararın tazmini (Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, E. 2016/9180 K. 2016/14624 T. 08.06.2016) niteliğindedir. Bu tür uyuşmazlıklarda “gerek sözleşme gerekse TBK. 125. vd. maddelerine göre” (Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, E. 2014/33226 K. 2015/12194 T. 15.04.2015) davacının zararını talep etme hakkı değerlendirilir. Davalının geç teslim nedeniyle kira tazminatı ödeme konusunda bir taahhüdünün (Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, E. 2012/22380 K. 2013/19025 T. 08.07.2013) bulunup bulunmadığı da önem arz eder.

Delillerin Değerlendirilmesi ve Karar Verilmesi

Mahkemeler, davadaki “iddia, savunma, toplanan kanıtlar, benimsenen bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre” (Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, E. 2016/8161 K. 2019/4099 T. 08.10.2019) karar verir. “Delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmaması” (Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, E. 2016/15027 K. 2019/10257 T. 21.10.2019) kararın dayanağını oluşturur. Kira kaybı talebinin kabulü için “geç teslim nedeniyle davacının kira kaybı zararının doğup doğmadığı” hususunun tespiti esastır. (Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, E. 2011/10761 K. 2011/16936 T. 21.11.2011) Yanlış değerlendirme sonucu verilen kararlar, özellikle fiili teslim tarihinin hatalı tespiti, bozma nedeni sayılabilir. (Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, E. 2016/15656 K. 2017/305 T. 19.01.2017)

Bahçeşehir Avukatlık Büromuzda hizmet vermekteyiz. Detaylı bilgi almak için iletişim kısmından ulaşım sağlayabilirsiniz.

Yazar: Avukat İlbars Dorukhan VAROL