KİRA BEDELİ TESPİTİ DAVALARINDA BİLİRKİŞİ RAPORLARININ HÜKME ELVERİŞLİ SAYILABİLMESİ İÇİN GEREKLİ UNSURLAR
Kira bedeli tespiti davalarında bilirkişi raporları, mahkemece hükme esas alınabilmesi için belirli unsurları taşımalıdır. Yerleşik Yargıtay uygulamasına göre, bu raporlar tarafların ve yargı mercilerinin denetimine elverişli, ayrıntılı ve gerekçeli nitelikte olmalıdır. Raporun soyut ifadeler içermemesi, somut delillere dayanması ve hüküm kurmaya yeterli olması zorunludur.
1. Denetime ve Hükme Elverişlilik
Bilirkişi raporu, mahkeme ve Yargıtay denetimine elverişli olmalıdır. Bu, raporun hiçbir kuşku ve duraksamaya yol açmayacak açıklıkta düzenlenmesi anlamına gelir.
Yargıtay, Hukuk Genel Kurulu, E. 2013/1629, K. 2015/1068, T. 25.03.2015 “Yerel mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunun, kira bedelinin tespiti davasında yerleşik uygulamanın aradığı bütün unsurları taşıdığı, bu nedenle hem tarafların hem de Yargıtay’ın denetimine elverişli bulunduğu” belirtilmiştir.
Ayrıca, raporun denetim ve hüküm kurmaya elverişli, rayiç bedel açısından Yargıtay uygulamalarının denetlenebilir ve dosyaya sunulan delillerle uyumlu olması gerekir. Soyut ve genel ifadeler içeren raporlar ise yetersizdir:
Yargıtay, 6. Hukuk Dairesi, E. 2013/16831, K. 2014/9139, T. 08.07.2014 “bu şekilde hazırlanan bilirkişi raporu mahkemenin ve Yargıtay’ın denetimine elverişsizdir”
2. Emsal Kira Sözleşmeleri ve Rayiç Bedellerin Değerlendirilmesi
Rapor, taraflarca sunulan veya re’sen tespit edilen emsal kira sözleşmelerini dikkate almalıdır. Emsallerin dava konusu taşınmazla benzerlik ve farklılıkları ayrıntılı açıklanmalı, konum, kullanım alanı, yapısal özellikler gibi unsurlar kıyaslanmalıdır. “dosyaya sunulan emsal kira sözleşmeleri ise bilirkişi raporunda değerlendirilmemiştir.
Hükme esas alınan bilirkişi raporunda re’sen emsal araştırmasının da yapılmadığı” (Yargıtay, 6. Hukuk Dairesi, E. 2013/16831, K. 2014/9139, T. 08.07.2014) durumu bozma nedeni olmuştur.
Benzer şekilde,
“emsal kira bedellerinden hareketle kira bedelinin belirlendiği anlaşılmaktadır. Bu haliyle kira tespitine ilişkin esas ve usullere göre hazırlanan raporun, hükme yeterli araştırmayı içermediği” Yargıtay, 6. Hukuk Dairesi, E. 2014/8900, K. 2014/9720, T. 11.09.2014 vurgulanmıştır.
Taraflara emsal sunma fırsatı verilmeli ve bunlar değerlendirilmelidir. Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi, E. 2024/64, K. 2025/1458, T. 07.05.2025
3. Taşınmazın Özelliklerinin Ayrıntılı İncelenmesi
Rapor, taşınmazın nitelik, konum, yüzölçümü ve piyasa şartları gibi unsurlarını somut olarak değerlendirmelidir.
“incelenen emsal kira sözleşmelerinin dava konusu taşınmaza göre üstün ve eksik yönlerinin ne olduğu belirtilmeyip, kira parasına etki eden niteliklerin açıklanmadan düzenlenmesi nedeniyle hüküm vermeye elverişli olmadığı” Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi, E. 2024/64, K. 2025/1458, T. 07.05.2025
Keşif yoluyla mahallinde inceleme yapılması esastır:
“mahallinde keşif yapılması, sunulan ve dosya içeriğinde bulunan emsal kira sözleşmelerinin değerlendirilmesi için konusunda uzman üç kişilik bilirkişi heyetinden rapor alınması” Yargıtay, 8. Hukuk Dairesi, E. 2018/13246, K. 2018/18563, T. 13.11.2018
4. Uzman Bilirkişi Heyeti ve Tarafsızlık
Bilirkişiler konusunda uzman (emlakçı, inşaat mühendisi, gayrimenkul değerleme uzmanı vb.) olmalı ve tarafsız bir heyet oluşturulmalıdır.
“hukukçu bilirkişinin konuyla ilgili uzmanlığı yeterli olmadığından, konusunda uzman emlakçı ya da inşaat mühendisi bilirkişi refakatinde mahallinde keşif icra edilerek” Yargıtay, 23. Hukuk Dairesi, E. 2013/5566, K. 2013/7917, T. 11.12.2013
“uzman olmayan bilirkişi tarafından hazırlandığından mahkemece konusunda uzman bilirkişi tayin edilmek suretiyle” Yargıtay, 6. Hukuk Dairesi, E. 2010/12515, K. 2011/3854, T. 29.03.2011 raporun yetersizliği bozma gerekçesidir.
5. Raporlar Arası Çelişkilerin Giderilmesi
Birden fazla rapor varsa, çelişkiler giderilmeli ve hangisinin esas alındığı gerekçelendirilmelidir.
“Aynı taşınmaz hakkında bilirkişilerin farklı sonuçlara ulaşarak düzenledikleri raporlar arasında çelişki bulunmaktadır” Yargıtay, 6. Hukuk Dairesi, E. 2013/3726, K. 2013/14572, T. 31.10.2013
“raporlar arası çelişki bulunduğundan, çelişkilinin giderilmesi için yeni bilirkişi heyetinden rapor alınarak” Yargıtay, 6. Hukuk Dairesi, E. 2015/5796, K. 2015/9454, T. 05.11.2015 zorunludur.
6. Boş Kiraya Verme Rayici ve Brüt Bedel Esası
Kira bedeli, taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği rayiç bedel üzerinden brüt olarak tespit edilmelidir.
“kiralananın boş olarak kiraya verilmesi durumunda serbest koşullarda getirebileceği kira parası” Yargıtay, 6. Hukuk Dairesi, E. 2015/5796, K. 2015/9454, T. 05.11.2015
“kira parasının brüt olarak tespiti esas olup, hüküm de net kira bedeline karar verilmiş olması doğru değildir” Yargıtay, 3. Hukuk Dairesi, E. 2012/20842, K. 2012/24570, T. 28.11.2012
Hak ve nesafet indirimi, ancak gerekçeli olarak uygulanabilir.
Bahçeşehir Avukatlık Büromuzda hizmet vermekteyiz. Detaylı bilgi almak için iletişim kısmından ulaşım sağlayabilirsiniz.
Yazar: Avukat Begüm Gülberk VAROL