EŞLERDEN BİRİNİN VERMİŞ OLDUĞU TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNİN GEÇERLİLİĞİ

İncelenen yargı kararları ve dokümanlar ışığında, eşlerden birinin verdiği tahliye taahhütnamesinin geçerliliği; taşınmazın “aile konutu” niteliği, bu niteliğin tapuya şerh verilip verilmediği, kiralayana bildirim yapılıp yapılmadığı ve taahhüdün türü (tahliye veya kefalet/ödeme taahhüdü) çerçevesinde farklılık göstermektedir.

1. Aile Konutu Niteliği ve Bildirim Şartı

Yargı kararlarında, tahliye taahhütnamesinin geçerliliği konusunda en belirleyici unsurun, taşınmazın aile konutu olup olmadığı ve bu durumun kiralayana bildirilip bildirilmediği hususu olduğu görülmektedir.

• Bildirim ve Şerh Yoksa Taahhüt Geçerlidir:
  • Yargıtay 12. Hukuk Dairesi (2022/7951-2023/1285): İlk derece mahkemesi, TMK m. 194 gereği eşin rızası olmadan tahliye taahhüdü verilemeyeceği gerekçesiyle taahhüdü geçersiz saysa da; Bölge Adliye Mahkemesi bu kararı kaldırmıştır. Yargıtay, taşınmaz üzerinde “aile konutu şerhi bulunmadığı” ve tapu kaydının kiralayan adına olduğu durumlarda, eşlerden birinin verdiği tahliye taahhütnamesine dayalı takibin geçerli olduğunu onamıştır.
  • İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi (2022/2861-2024/837): Taşınmaz aile konutu olsa dahi, sözleşmenin tarafı olmayan eşin TMK m. 194 uyarınca kiralayana bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı haline gelmemesi durumunda, kiracı eşin tek başına verdiği tahliye taahhütnamesinin geçerli olduğu kabul edilmiştir.
  • Yargıtay 2. Hukuk Dairesi (2024/3886-2024/7918): Kiralayana bildirimde bulunmayan eşin kira sözleşmesinin tarafı haline gelmediği, bu nedenle aile konutu tespiti davası açmakta hukuki yararı bulunmadığı belirtilmiştir.
• Aile Konutu Tespiti ve Bekletici Mesele:
  • Konya Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi (2024/26-2024/290): Farklı bir yaklaşımla, taşınmazın aile konutu olduğunun tespiti halinde, eşlerden birinin tek başına verdiği tahliye taahhütnamesinin TMK 194/1 gereği geçersiz olacağı vurgulanmıştır. Mahkeme, aile mahkemesindeki tespit davasının bekletici mesele yapılması ve taahhüdün geçersizliği ihtimaline binaen takibin durdurulması gerektiğine hükmetmiştir.
• İcra Mahkemesinin Yetkisi:
  • Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 12. Hukuk Dairesi (2022/2596-2023/2339): Aile konutu nedeniyle tahliye taahhütnamesinin geçersiz olduğu iddiasının, dar yetkili icra mahkemelerinde değerlendirilemeyeceği, bu uyuşmazlığın genel mahkemelerde görülmesi gerektiği belirtilerek şikayet reddedilmiştir.

2. İcra Kefilliği ve Ödeme Taahhüdünde Eş Rızası (TBK m. 584)

Dokümanlarda “tahliye taahhüdü “nün yanı sıra, icra takibi sırasında verilen “ödeme taahhüdü” ve “kefalet” işlemlerinde eş rızasının aranıp aranmayacağı da geniş yer tutmaktadır.

• Eş Rızası Zorunluluğu:
  • Yargıtay 12. Hukuk Dairesi (2019/14099, 2020/2971) ve Yargıtay 19. Ceza Dairesi (2016/573, 2018/8589): 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 584/1. maddesi uyarınca, eşlerden biri diğerinin yazılı rızası olmadan kefil olamaz. İcra kefilliği veya buna dayalı ödeme taahhüdü verilirken eşin rızası alınmamışsa, bu taahhüt geçersizdir ve sanık hakkında tazyik hapsi uygulanamaz.
  • İstanbul 13. Asliye Ticaret Mahkemesi (2019/703-2021/79): İcra kefilliği sırasında eş rızası alınmadığı tespit edilen davacıların kefaletinin geçersiz olduğuna hükmedilmiştir.
• İstisna (Kambiyo Senetleri):
  • Yargıtay 12. Hukuk Dairesi (2019/12986-2019/17365): Bono üzerine konulan kefalet şerhi “aval” hükmünde olduğundan ve TTK hükümleri uygulandığından, bu tür senetlerde TBK’nın eş rızası arayan kefalet hükümleri uygulanmaz.

3. Genel Hükümler Çerçevesinde Taahhüdün Geçerliliği

Aile konutu veya kefalet durumu dışındaki genel kiracılık ilişkilerinde:

• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi (2015/1740): Kiracı olduğunu kabul ederek taahhüt veren kişinin, eski sözleşmede eşiyle birlikte yer alsa dahi, yenilenen ilişkiyi kanıtlayamaması durumunda verdiği taahhüt geçerli sayılmıştır.
• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi (2005/245): Satış vaadi sözleşmesinde eşiyle birlikte taraf olsa bile, kişinin daha sonra kiracı sıfatıyla verdiği tahliye taahhütnamesi geçerli kabul edilmiştir.

İkincil Bilgi Sağlayan Kaynaklar

Aşağıdaki kararlar, ana hükümden ziyade tarafların iddiaları ve usulü süreçler hakkında ek bağlam sunmaktadır:

• Yargıtay 2. Hukuk Dairesi (2024/4262): Davacı eş, rızası dışında verilen tahliye taahhütnamesine itiraz etmişse de, taraflar konutu tahliye ettiği için dava konusuz kalmış, taahhüdün geçerliliği hakkında esasa girilmemiştir.
• Yargıtay 2. Hukuk Dairesi (2023/6288): Eşin rızası olmadan ve tarihi boş bırakılarak verilen taahhütnamenin geçersizliği iddia edilmiş, ancak dava hukuki yarar yokluğundan reddedilmiştir.
• Bakırköy 4. Sulh Hukuk Mahkemesi (2019/1559): Taahhütnamenin tanzim tarihinin boş bırakıldığı ve irade sakatlığı iddiası karşısında, davacının yemin teklifini kabul etmemesi üzerine taahhütname geçersiz sayılmıştır (Eş durumu belirtilmemiştir).
• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi (2012/4748): Taşınmazın satılması durumunda eski malikin tahliye taahhüdüne dayanarak dava açma hakkının (aktif husumet) sona erdiği belirtilmiştir.

Sonuç Değerlendirmesi

Mevcut yargı kararlarına göre; eşlerden birinin verdiği tahliye taahhütnamesi, kural olarak geçerlidir. Ancak, taşınmaz “aile konutu” ise ve bu durum tapuya şerh edilmişse veya şerh olmasa dahi kiracı olmayan eş kiralayana bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı haline gelmişse, diğer eşin rızası olmaksızın verilen taahhütname geçersiz hale gelebilmektedir. Buna karşılık, bildirim veya şerh yoksa Yargıtay uygulaması taahhüdün geçerli olduğu yönündedir. İcra kefilliği/ödeme taahhüdü söz konusu olduğunda ise TBK m. 584 gereği eş rızası mutlak bir geçerlilik şartıdır.

Literatür Açısından Değerlendirme

Giriş ve Genel Kural

Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 352/1 uyarınca, kiralananın tahliyesi için verilen yazılı taahhütnamenin geçerli olabilmesi için bizzat kiracı veya yetkili temsilcisi tarafından imzalanmış olması gerekmektedir. Genel kural olarak, kiracı dışında, kiracının aile fertlerinin (eş, anne, baba vb.) kiracı adına vermiş olduğu tahliye taahhütlerinin hukuken geçerliliği bulunmamaktadır. Ancak sorunun özünü oluşturan “eşlerden birinin verdiği taahhüdün geçerliliği” hususu, kiralananın “aile konutu” niteliği taşıyıp taşımadığına ve kira sözleşmesinde birden fazla kiracının bulunup bulunmadığına göre farklılık göstermektedir.

Aile Konutu Niteliğindeki Taşınmazlarda Durum

Literatürdeki hakim görüş ve yargı kararları, kiralanan taşınmazın “aile konutu” olması durumunda, kiracı olan eşin tek başına verdiği tahliye taahhüdünün geçerli olmadığı yönündedir. Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 194 ve TBK m. 349 hükümleri, eşlerden birinin diğerinin açık rızası olmadan aile konutuyla ilgili kira sözleşmesini feshedemeyeceğini düzenlemiştir. Tahliye taahhüdü, sonuçları itibarıyla fesih ile eşdeğer bir işlem olduğundan, bu koruma kapsamına dahil edilmektedir.

• Eşin Rızasının Gerekliliği: Aile konutu niteliğindeki yerlerde, kiracı eşin tek başına verdiği taahhüt, diğer eşin rızası alınmadığı takdirde geçersizdir. “Aile konutuyla ilgili kira sözleşmelerinde, kiracı tarafından verilecek tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için tüm bu şartlara ek olarak sözleşmeye taraf olmayan eşin rızasının bulunması gerektiği doktrinde kabul edilmektedir. Zira, kiracı, tahliye taahhüdüyle belirli bir sürede kiralananı boşaltmayı kabul etmektedir ve bu durum fesih ile aynı sonucu doğurmaktadır.” (Gamze Cumalı, 2012)
• Yasal Dayanak ve Yorum: TMK m. 194 hükmü, tahliye taahhütlerini de kapsayacak şekilde geniş yorumlanmaktadır. “Bu hüküm tahliye taahhüdüne ilişkin olmasa da amaca göre geniş yorumlanması ve tahliye taahhüdünün de bu kapsamda değerlendirilmesi gerekmektedir. Çünkü tahliye taahhüdü vermek, fesih beyanı ile aynı sonucu doğurmaktadır.” (Zeynep Yaldız, 2023) “Kiracı olan eşin, kiraya verene, kira sözleşmesinin feshine sebebiyet verecek bir tahliye taahhütnamesi verebilmesi için, diğer eşin açık rızasının bulunması gerekmektedir.” (Beyza Kızılcık, 2024)
• Bildirim ve Taraf Olma Durumu: Kiracı olmayan eş, kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı haline gelmişse (TMK 194/4), taahhütnamede mutlaka her iki eşin de imzasının bulunması zorunludur. “Şayet diğer eş, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı haline gelmişse bu durumda açık rızaya gerek kalmayarak halihazırda sözleşmede kiracı sıfatını kazanan diğer eşin de yazılı tahliye taahhüdünde imzası bulunması gerektiği kabul edilmelidir.” (Hatice Şule Bıçakcı, 2024)

Birden Fazla Kiracının Varlığı (Müşterek Kiracılık)

Eğer eşler kira sözleşmesini birlikte imzalamışlarsa veya sözleşmede birden fazla kiracı varsa, tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için “tüm kiracılar” tarafından imzalanması zorunludur. Tahliye borcu bölünemez bir borç olduğundan, eşlerden sadece birinin imzası taahhüdü geçersiz kılar.

“Kiracı tarafında birden fazla kiracı mevcutsa tahliye taahhüdünün tüm kiracılar tarafından imzalanması gerekmektedir. Bunun sebebi tahliyenin bölünemeyecek bir talep olmasına dayandırılmıştır.” (Ceyhun Tekdemir, 2023) “Kiracıları, teker teker taahhüt verirlerse; tüm taahhütlerin geçerli olması şartı vardır. Kiracılardan birinin bile taahhüdünün geçersiz olması, tüm taahhütleri geçersiz kılar.” (Zeynep Yaldız, 2023)

Üçüncü Kişi Konumundaki Eşin Durumu ve İtiraz Hakkı

Aile konutu olmasına rağmen eşin rızası alınmadan verilen taahhüde dayalı tahliye takiplerinde, rızası alınmayan eş “üçüncü kişi” konumundadır ve tahliyeye engel olabilir.

“Konutu terk etmek zorunda kalan eş bakımında ise ilamsız takip kesinleştikten sonra tahliyenin icrası sırasında konutta olmayan eş bakımından İİK m. 276 uygulanmaz. Zira bu eş, her zaman memur muamelesini şikayet edebilir. Tahliye taahhüdü bakımından taahhüde eşin imzası ve rızası olmadığından geçersiz sözleşmeye dayalı tahliye geçersizdir.” (Selviye Kardelen Kot, 2023)

Sonuç

Literatürdeki baskın görüşe göre;

1. Kiralanan taşınmaz aile konutu ise, kiracı eşin tek başına verdiği tahliye taahhütnamesi, diğer eşin açık rızası veya sonradan vereceği icazet olmadıkça geçersizdir.
2. Kira sözleşmesinde her iki eş de kiracı olarak yer alıyorsa, taahhütnamenin geçerliliği için her ikisinin de imzası şarttır.
3. Kiralanan aile konutu değilse ve tek bir kiracı varsa, sadece kiracı olan eşin imzası yeterlidir; ancak kiracı olmayan eşin (temsil yetkisi yoksa) kiracı adına imza atması taahhüdü geçersiz kılar.

Bahçeşehir Avukatlık Büromuzda hizmet vermekteyiz. Detaylı bilgi almak için iletişim kısmından ulaşım sağlayabilirsiniz.

Yazar: Avukat İlbars Dorukhan VAROL