DÜZENLEME ŞEKLİNDE BEDEL KARŞILIĞI İNŞAAT YAPIM SÖZLEŞMESİNİN FESHİ İÇİN ARANAN ÇOĞUNLUK VE USUL

İncelenen yargı kararları doğrultusunda, “Düzenleme Şeklinde Bedel Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi’nin feshi için aranan çoğunluk, sözleşmenin tabi olduğu kanun kapsamı (6306 sayılı Kanun veya genel hükümler) ve sözleşmenin niteliğine (arsa payı karşılığı veya salt bedel karşılığı) göre farklılık göstermektedir.

1. Genel Hükümler Çerçevesinde Aranan Çoğunluk (TMK m. 692)

Yargıtay kararlarında, inşaat sözleşmelerinin feshinin “olağanüstü yönetim işi” veya “olağanüstü tasarruf” niteliğinde olduğu kabul edilmektedir.

• Oy Birliği (Tüm Paydaşların Katılımı) Kuralı: Yargıtay 6. Hukuk Dairesi (2022/4500) ve Yargıtay 15. Hukuk Dairesi (2011/2775) kararlarına göre, fesih işlemi Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 692. maddesi uyarınca paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi niteliğinde olduğundan, tüm paydaşların oy birliğiyle (muvafakatiyle) karar alması gerekmektedir.
• Dava Açma Ehliyeti: Yargıtay 23. Hukuk Dairesi (2016/3652), sözleşmenin feshi davasının tüm arsa sahiplerince birlikte açılması veya tüm paydaşların davada yer alması gerektiğini belirtmiştir. Paydaşlardan birinin eksikliği durumunda davanın reddedilebileceği veya eksikliğin giderilmesi için süre verilmesi gerektiği vurgulanmıştır.
• İstisna (Hakkın Kötüye Kullanılması): Yargıtay 6. Hukuk Dairesi (2022/4500), yüklenicinin edimini ifa etmediği durumlarda (örneğin inşaatın %43,75 seviyesinde kalması), bir paydaşın feshine karşı çıkmasının TMK’nın 2. maddesi gereği “hakkın kötüye kullanılması” sayılacağını ve hukuk düzenince korunmayacağını belirterek, oy birliği sağlanamasa dahi feshin mümkün olabileceğine hükmetmiştir.

2. 6306 Sayılı Kanun (Kentsel Dönüşüm) Kapsamında Aranan Çoğunluk

Danıştay 6. Dairesi (2020/2638 ve 2020/8160) kararlarına göre, sözleşme 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında ise farklı bir çoğunluk kuralı uygulanmaktadır.

• Üçte İki (2/3) Çoğunluk: Kanun kapsamındaki alanlarda, müteahhitten kaynaklanan sebeplerle (1 yıl içinde başlanmaması veya işin durması gibi) sözleşmelerin feshi için, hisseleri oranında maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile karar alınabilir. Bu durumda fesih kararı için oy birliği aranmaz ve herhangi bir şekil şartına tabi değildir.

3. Sözleşme Türüne Göre Fesih Usulü ve İrade Beyanı

Yargı kararları, sözleşmenin “Arsa Payı Karşılığı” veya “Bedel Karşılığı” (Eser Sözleşmesi) olarak nitelendirilmesine göre fesih usulünü ayrıştırmaktadır.

• Bedel Karşılığı Eser Sözleşmeleri:
  • Yargıtay 23. Hukuk Dairesi (2016/784) ve İstanbul 7. Asliye Ticaret Mahkemesi (2022/848) kararlarına göre; TBK 470. maddesi kapsamında olan ve bedeli para (nakit) olan sözleşmelerde, fesih için mahkeme kararına veya tarafların iradelerinin birleşmesine gerek yoktur. Bu tür sözleşmeler tek taraflı irade beyanı ile feshedilebilir.
  • Ancak, Yargıtay 23. Hukuk Dairesi’nin (2014/1905) kararında, spesifik olarak “Düzenleme Şeklinde Bedel Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi” ifadesi geçmesine rağmen, bu sözleşmenin tek taraflı feshedilemeyeceği, taraf iradelerinin birleşmesi veya mahkeme kararı gerektiği belirtilmiştir. Bu durum, sözleşmenin resmi şekilde (noterde düzenleme) yapılmasının, fesih usulünü ağırlaştırdığı yönünde bir içtihat oluşturmaktadır.
• Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri:
  • Yargıtay Hukuk Genel Kurulu (2021/108) ve Yargıtay 23. Hukuk Dairesi’nin çok sayıda kararına (2014/5348, 2018/2608, 2015/5183) göre; bu sözleşmeler tapu devri içerdiğinden ve resmi şekle tabi olduğundan tek taraflı irade beyanı ile feshedilemez.
  • Fesih için iki yol öngörülmüştür:
    • Rızai Fesih: Tarafların iradelerinin fesih konusunda birleşmesi (karşılıklı anlaşma).
    • Mahkeme Kararı: Taraflar anlaşamazsa, haklı sebeplerin varlığı halinde mahkemeden alınacak fesih kararı.

4. İkincil Kaynaklardan Elde Edilen Bilgiler

Aşağıdaki bilgiler, karar metinlerinde yer alan dolaylı veya destekleyici hususlardır:

• Feshin Etkisi ve İnşaat Seviyesi: Yargıtay 6. Hukuk Dairesi (2023/1546, 2025/1024) ve Yargıtay 23. Hukuk Dairesi (2013/3062) kararlarına göre; sözleşmenin ileriye etkili feshedilebilmesi için inşaatın tamamlanma oranının %90 ve üzerinde olması gerekmektedir. Bu oranın altındaki seviyelerde kural olarak geriye etkili fesih hükümleri uygulanır.
• Şirket/Kooperatif Temsili: İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi (2017/220) kararında, şirket adına yapılan sözleşmelerde yasal danışman atanmışsa, işlemin geçerliliği için danışmanın oyunun veya icazetinin gerektiği vurgulanmıştır.
• Zımni İrade Birleşmesi: Yargıtay 23. Hukuk Dairesi (2015/667), yüklenicinin inşaatı terk etmesi ve arsa sahiplerinin başka bir yüklenici ile anlaşması durumunda, taraf iradelerinin fesih yönünde “zımni olarak birleştiğinin” kabul edilebileceğini belirtmiştir.

Sonuç: “Düzenleme Şeklinde Bedel Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi”nin feshi için genel kural olarak TMK 692 uyarınca tüm paydaşların oy birliği gerekmektedir. Ancak taşınmaz 6306 sayılı Kanun kapsamındaysa üçte iki çoğunluk yeterlidir. Sözleşme noterde “düzenleme” şeklinde yapıldığı için, salt bedel karşılığı olsa dahi bazı Yargıtay kararları (2014/1905) tek taraflı feshin mümkün olmadığını, tarafların anlaşması veya mahkeme kararı gerektiğini öngörmektedir.

Literatür Açısından

Konu: Düzenleme Şeklinde Bedel Karşılığı (Arsa Payı Karşılığı) İnşaat Yapım Sözleşmesinin Feshi ve Aranan Çoğunluk

İncelenen literatür ve Yargıtay içtihatları doğrultusunda, düzenleme şeklinde yapılan inşaat sözleşmelerinin (özellikle arsa payı karşılığı olanların) feshi, adi nitelikteki eser sözleşmelerinden farklı usul ve esaslara tabidir. Bu sözleşmelerin feshi için aranan çoğunluk ve fesih usulü, sözleşmenin tabi olduğu kanun hükümlerine (Genel hükümler veya 6306 sayılı Kanun) ve inşaatın tamamlanma oranına göre değişkenlik göstermektedir.

1. Sözleşmenin Hukuki Niteliği ve Tek Taraflı Fesih Yasağı

Literatürde, düzenleme şeklinde yapılan ve arsa payı devrini içeren inşaat sözleşmelerinin “karma nitelikli” olduğu ve “satış vaadi” içerdiği hususunda görüş birliği bulunmaktadır. Bu nitelik, sözleşmenin tek taraflı irade beyanı ile feshini engellemektedir.

• Bahoz Can Denli (2023), Yargıtay 23. Hukuk Dairesi’nin kararını şu şekilde alıntılamaktadır: “Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri eser ve satış vaadi sözleşmelerinden oluşan karma nitelikli akitlerden olup, satış vaadini de içerdiğinden, tek taraflı irade beyanı ile feshi mümkün değildir… Dolayısıyla bu sözleşmelerden dönmek isteyen tarafın, eğer karşı taraf dönmeyi kabul etmiyor ve karşı çıkıyorsa, hakimin kararına ihtiyacı vardır.”
• Selin Kılınç (2024) da benzer şekilde, “Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin tek taraflı irade beyanı ile feshi mümkün değildir… ya sözleşmenin taraflarının iradelerinin bu yönde birleşmesi ya da Mahkemeye başvurularak Mahkemenin haklı sebeplerin bulunması halinde fesih yönünde karar vermesi gerekmektedir” ifadelerine yer vermiştir.

2. Fesih İçin Aranan Çoğunluk (6306 Sayılı Kanun Kapsamında)

Sözleşmenin feshi için aranan “çoğunluk” kavramı, özellikle 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamındaki “Riskli Yapı” niteliğindeki taşınmazlar için literatürde açıkça yer almaktadır. Genel hükümlere tabi sözleşmelerde tüm paydaşların birlikte hareket etmesi (oybirliği) esas iken, riskli yapılarda 2/3 çoğunluk yeterli görülmektedir.

• Nur Selen Demiralp (2023), riskli yapıların yıkımı ve yeniden inşası sürecinde fesih çoğunluğunu şu şekilde belirtmektedir: “Fesih kararı alınması herhangi bir şekil şartına tabi olmamakla birlikte; fesih konusunda maliklerin en az üçte iki çoğunlukla anlaştıklarına dair anlaşan maliklerce imzalı karar tutanağı… ispata elverişli olarak kabul edilmektedir.”
• Aynı yazar, 2019 yılında yapılan mevzuat değişikliklerine atıfla, “uygulama alanında hak/arsa sahipleri ile yüklenici arasında imzalanmış olan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi, hak sahiplerince ancak belli şartlar dâhilinde talep edilebilir” diyerek sürecin izne ve belirli çoğunluk kararlarına bağlandığını vurgulamaktadır.
• Semih Can Güngör (2020) ise bir Yargıtay kararına atıfla, toplantı yeter sayılarına değinmiş ve “birinci ve ikinci toplantılarda 2/3 çoğunluk sağlanamadığından, 25.1.1984 günlü üçüncü toplantıda çoğunlukla karar verildi” ifadesiyle süreçteki çoğunluk arayışına işaret etmiştir.

3. İnşaatın Tamamlanma Oranının Fesih Türüne Etkisi (%90 Kuralı)

Fesih iradesi veya kararı ortaya çıktığında, feshin “geriye etkili” (dönme) mi yoksa “ileriye etkili” (fesih) mi olacağını belirleyen temel kriter, arsa sahiplerinin çoğunluğu değil, inşaatın tamamlanma oranıdır.

• Damla Eker (2024), Yargıtay’ın güncel yaklaşımını şöyle özetlemektedir: “Yargıtay 15. H.D. ile 23. H.D.’nin son kararları, sözleşmenin feshi için inşaatın tamamlanma oranının yüzde 90 ve üzerinde olması gerektiği şeklinde verilmiştir… Yüzde 90 ve üzeri seviyesinde olmayan bir inşaat için, gerekli koşulların mevcudiyeti halinde taraflar sözleşmeden dönebilecektir.”
• Bahoz Can Denli (2023), Yargıtay 14. H.D.’nin görüşüne yer vererek, arsa sahibinin iradesinin fesih yönünde olması halinde mahkemenin oran araştırması yapması gerektiğini, ancak “inşaatın tamamlanma oranının %90’in üzerinde olması halinde artık ileriye etkili feshe konu olamayacağını hatta feshedilemeyeceğine” dair kararların da bulunduğunu belirtmiştir.
• Muhammed Emin Çoğalan (2025) ise bu durumu kesin bir dille ifade etmiştir: “Yüklenicinin sözleşmeye konu inşaatı en az %90 oranında tamamlaması halinde arsa sahibi sözleşmeden dönmeyi talep edemeyecektir. Arsa sahibi bu durumda sadece sözleşmenin feshini talep edebilecektir.”

4. Bedel Karşılığı ve Arsa Payı Karşılığı Ayrımı

Soru kökünde geçen “Bedel Karşılığı” ifadesi ile literatürdeki “Arsa Payı Karşılığı” ayrımı önem arz etmektedir.

• Tuncay Tuntaş (2023) bu ayrımı şu şekilde yapmaktadır: “Bedel üzerinden yapılan inşaat sözleşmesinde taraflar sözleşmeyi haklı veya sebepsiz olarak feshetme hakkına sahipken; Yargıtay’ın kararına göre bu hak, karşı tarafın kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedilmesi hükmü ile sınırlandırılmıştır.”
• Ancak Dr. Ali Avcı (2015), arsa payı karşılığı sözleşmelerin de “inşaat sözleşmesi” ve *“tapulu taşınmaz payının mülkiyetini nakil borcu doğuran sözleşme”*den oluşan karma bir yapı olduğunu, bu nedenle resmi şekle (düzenleme şeklinde) tabi olduğunu belirtmiştir.

Sonuç

İncelenen metinlere göre; düzenleme şeklinde yapılan inşaat sözleşmelerinin feshinde tek taraflı irade yeterli değildir. Fesih için ya tarafların karşılıklı anlaşması (irade birliği) ya da mahkeme kararı gerekmektedir. “Aranan çoğunluk” hususunda ise literatürde öne çıkan somut veri, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli yapılarda maliklerin en az üçte iki (2/3) çoğunluğunun fesih konusunda anlaşması gerektiğidir. Genel hükümlere tabi sözleşmelerde ise müşterek hareket etme esasının geçerli olduğu anlaşılmaktadır.

Bahçeşehir Avukatlık Büromuzda hizmet vermekteyiz. Detaylı bilgi almak için iletişim kısmından ulaşım sağlayabilirsiniz.

Yazar: Avukat İlbars Dorukhan VAROL