AYNI İPOTEK ŞERHİNİN BİRDEN FAZLA BAĞIMSIZ BÖLÜME ŞERH EDİLMESİ DURUMUNDA HAK SAHİPLERİNİN DAVADAKİ ROLÜ

İncelenen yargı kararları ışığında, aynı ipotek şerhinin birden fazla bağımsız bölüme veya parsele şerh edilmesi durumunda, hem ipotek alacaklısının hem de ilgili taşınmaz maliklerinin davadaki rolleri “zorunlu taraf teşkili” ve “husumet ehliyeti” çerçevesinde şekillenmektedir. Hak sahiplerinin davadaki konumları aşağıda detaylandırılmıştır:

1. İpotek Alacaklısının (Lehtarın) Zorunlu Taraf Sıfatı

Yargı kararlarında, ipotek şerhinin terkin edilmesi, iptali veya dağıtılmasına yönelik davaların, ipotek alacaklısının hukukunu doğrudan etkilediği vurgulanmıştır. Bu nedenle ipotek alacaklısının davada yer alması usuli bir zorunluluktur.

• Dahili Davalı Olarak Katılım: Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin (E. 2017/9378) kararına göre, birden fazla parselde ipotek şerhi bulunması halinde, ipotek hakkı sahibi şirketin davaya dahil edilerek taraf teşkilinin sağlanması, savunma ve delillerinin sorulması zorunludur. Mahkemece ipotek sahibi şirket “dahili davalı” olarak davaya dahil edildikten sonra hüküm kurulmalıdır.
• Husumetin Yöneltilmesi: Yargıtay 14. Hukuk Dairesi (E. 2013/16578), ipoteğin kaldırılması istemini içeren davalarda uyuşmazlığın ipotek alacaklısına husumet yükletilerek çözümlenmesi gerektiğini belirtmiştir. Benzer şekilde, Yargıtay 14. Hukuk Dairesi (E. 2018/4893), ipotek lehtarlarının hakları etkileneceğinden davalı olarak gösterilmeleri gerektiğini hükme bağlamıştır.
• Taraf Teşkili Sağlanmadan Karar Verilememesi: Yargıtay 14. Hukuk Dairesi (E. 2017/2069), ipotek lehtarlarının davada taraf olmadığı durumlarda, verilecek kararın onların haklarını etkileyeceği gerekçesiyle, taraf teşkili sağlanmadan davanın esası hakkında karar verilmesini bozma nedeni saymıştır.

2. Diğer Bağımsız Bölüm Maliklerinin Davadaki Rolü

Aynı ipoteğin birden fazla bağımsız bölüme yayıldığı durumlarda, diğer maliklerin davadaki konumu davanın niteliğine göre belirlenmektedir.

• İpoteğin Uyarlanması ve Dağıtılması Davalarında: Yargıtay 14. Hukuk Dairesi (E. 2014/2255), ana taşınmaz üzerindeki ipoteğin kat irtifakına geçiş sonrası bağımsız bölümlere dağıtılması (uyarlanması) talepli davalarda, husumetin sadece ipotek alacaklısına değil, aynı zamanda taşınmazdaki diğer bağımsız bölüm maliklerine de yöneltilmesi gerektiğini belirtmiştir. Bu tür uyuşmazlıklar çekişmesiz yargı işi olarak değerlendirilemez; diğer malikler davalı konumundadır.
• İpoteğin Paraya Çevrilmesi ve İcra Takibinde: İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 43. Hukuk Dairesi (E. 2020/1396), ipoteğe konu taşınmazın kat mülkiyetine dönüşmesi ve bağımsız bölümlerin üçüncü kişilere devredilmesi halinde, ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takibin hem asıl borçluya hem de taşınmaz maliki olan üçüncü kişilere yöneltilmesi gerektiğini vurgulamıştır. Bağımsız bölüm malikleri, ipotekten sorumlu tutuldukları için davalı sıfatına haizdir.
• Zorunlu Dava Arkadaşlığı: Sakarya Asliye Ticaret Mahkemesi (E. 2024/394), toplu rehin durumunda taşınmazların tamamı hakkında takip yapılması gerektiğini, ipotek borçlusu olarak sorumlu olan tüm maliklerin takipte gösterilmesi gerektiğini belirtmiştir. Maliklerden birinin veya taşınmazın takip dışı bırakılması usule aykırılık teşkil eder.

3. Yolsuz Terkin ve Devir Durumlarında Yeni Maliklerin Durumu

İpotek şerhinin yolsuz olarak terkin edilmesinden sonra taşınmazların el değiştirmesi durumunda, yeni maliklerin ve yeni ipotek lehtarlarının durumu Yargıtay 7. Hukuk Dairesi (E. 2022/6386) kararında ele alınmıştır:

• Yolsuz terkin sonrası bağımsız bölümleri devralan yeni malikler ve bu bölümler üzerine tesis edilen yeni ipoteklerin lehtarları, davada taraf konumundadır.
• Bu kişiler “ilk el” sayılmadığından, uyuşmazlığın çözümünde TMK’nın 1023 ve 1024. maddeleri uyarınca iyiniyetli olup olmadıklarının mahkemece değerlendirilmesi gerekir.

İkincil Kaynaklardan Elde Edilen Ek Bulgular

Aşağıdaki kararlar, ana metinlerdeki bilgileri destekleyici nitelikte olup, ipotek ve şerh sahiplerinin davadaki usuli rollerine dair ek bağlam sağlamaktadır:

• Kamu Düzeni ve Re’sen Gözetme: Yargıtay 7. Hukuk Dairesi (E. 2023/577) ve Yargıtay 20. Hukuk Dairesi (E. 2017/7257), şerh, ipotek ve rehin lehtarlarının davada yer almasının zorunlu olduğunu ve taraf teşkilinin kamu düzenine ilişkin olup mahkemece re’sen (kendiliğinden) gözetilmesi gerektiğini belirtmiştir.
• Toplu İpotek ve İhale Feshi: Yargıtay 12. Hukuk Dairesi (E. 2024/2861), aynı alacak için birden fazla taşınmaz üzerinde rehin tesis edildiğinde (müşterek ipotek), alacaklının bunların aynı zamanda satılmasını talep etmek zorunda olduğunu hatırlatmıştır. Bu durumda taşınmaz malikleri, eksik işlem yapılması halinde ihalenin feshi için şikayetçi olma hakkına (aktif husumet ehliyeti) sahiptir.
• Tapu İptal ve Tescil Davalarında Genel İlke: Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin çok sayıda kararı (Örn: E. 2015/10644, E. 2015/6715, E. 2015/11076), tapu iptali ve tescil davalarında, tapu malikinin yanı sıra ipotek sahibinin de mutlaka davalı olarak gösterilmesi gerektiğini, aksi takdirde savunma hakkının kısıtlanmış olacağını istikrarlı bir şekilde vurgulamaktadır.
• Orantılı Dağıtım Talebi: Antalya 4. Asliye Ticaret Mahkemesi (E. 2022/288), kat mülkiyetine geçiş sonrası ipotek bedelinin bağımsız bölümlere arsa payları oranında dağıtılması talebiyle açılan davada, maliklerin depo kararı ile ipoteğin fekkini talep edebileceğini örneklendirmiştir.

Sonuç

Aynı ipotek şerhinin birden fazla bağımsız bölüme işlendiği durumlarda;

1. İpotek alacaklısı, hakları etkileneceği için davada mutlaka taraf (davalı/dahili davalı) olarak yer almalıdır.
2. İpoteğin dağıtılması (uyarlanması) isteniyorsa, diğer bağımsız bölüm malikleri de davalı olarak gösterilmelidir.
3. İpoteğin paraya çevrilmesi takiplerinde, ipotekli taşınmazların tüm malikleri takipte borçlu veya üçüncü şahıs malik olarak yer almalıdır.

Literatür Açısından

Aynı İpotek Şerhinin Birden Fazla Bağımsız Bölüme Şerh Edilmesi Durumunda Hak Sahiplerinin Davadaki Rolü ve Hukuki Etkileri

1. İpoteğin Bağımsız Bölümlere Dağılımı ve Hukuki Niteliği

Ana gayrimenkul üzerinde tesis edilen bir ipoteğin, kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmasıyla birlikte bağımsız bölümlere nasıl sirayet ettiği, hak sahiplerinin rolünü belirleyen temel unsurdur. Literatürde, ana taşınmaz üzerindeki yüklerin bağımsız bölümlere arsa payları oranında dağıldığı belirtilmektedir.

Abdüssamet Uslu (2018), bu durumu şu şekilde açıklamaktadır: “Kat irtifakı kurulmadan evvel, anagayrimenkulün tamamı üzerinde ipotek tesisi varsa, bu durumda kat irtifakı kurulunca, kat irtifakı sahiplerinin arsa payları ipoteğe konu alacak oranında takyit edilemeye devam edilir.”

Bu dağılım sonucunda ortaya çıkan “toplu ipotek” kavramı hakkında doktrinde iki farklı görüş bulunmaktadır. Serdar Gören (2018), bu tartışmayı şöyle özetler: “Birinci görüşe göre, birden çok taşınmaz bulunsa dahi bütün ipotekler tek bir hukuki bütünlük oluşturduğundan tek bir ipotek hakkı mevcuttur. İkinci görüşe göre… birden fazla taşınmaz üzerinde birden fazla aynî hakkın yani ipotek hakkının olduğudur.” Tapu sicil sistemi her iki görüşe de imkan tanımakla birlikte, bu durum hak sahiplerinin birden fazla taşınmaz üzerinde teminat yüküne sahip olduğu anlamına gelir.

2. Hak Sahiplerinin Davadaki Rolü ve Dava Hakkının Kullanımı

Aynı ipotek şerhinin birden fazla bölüme işlenmesi durumunda, alacaklıların dava açma yetkisi ve bu davanın diğer hak sahiplerine etkisi literatürde “bağımsız dava hakkı” ve “ortak yararlanma” ilkeleri çerçevesinde ele alınmaktadır.

Bedia Güleş (2018), yapı ipoteği özelinde bu durumu net bir şekilde ortaya koymaktadır: “İpotek hakkını tescil ettirmiş olan her ipotek alacaklısı diğerinden bağımsız bir dava hakkına sahiptir. Ancak birinin açtığı davadan bütün yapı alacaklıları yararlanmış olur; zira söz konusu alacaklılar ipotek hakkından yararlanma konusunda eşit hakka sahiptirler.”

Bu ifade, ipotek alacaklısının tek başına hareket edebileceğini, ancak elde edilen hukuki sonucun (örneğin ipoteğin paraya çevrilmesi veya tescil davası) aynı sıradaki veya aynı hakka dayanan diğer alacaklıları da etkileyeceğini göstermektedir.

3. Üçüncü Kişilere ve Yeni Maliklere Karşı İleri Sürülebilirlik

İpotek şerhinin en önemli fonksiyonu, taşınmazın mülkiyeti el değiştirse dahi hakkın varlığını korumasıdır. Şerh, kişisel hakkı güçlendirerek “eşyaya bağlı borç” etkisi yaratır.

• Eşyaya Bağlı Borç Etkisi: Melike Arık (2022), şerhin etkisini “Şerh şahsi hakla ilgili borç ilişkisini eşyaya bağlı borç haline getirir. Bunun anlamı şerhten sonra arsa paylarının her maliki kendi mülkiyeti sırasında doğacak borçtan sorumlu olacaktır” şeklinde ifade etmiştir.
• Tasarruf Yetkisi ve Katlanma Yükümlülüğü: Müjgan Tunç Yücel (2009), şerhin malikin tasarruf yetkisini kısıtlamadığını ancak yeni malikleri bağladığını belirtir: “İpoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip kesinleşir ve alacaklıya satış isteme yetkisi gelirse, şerhten sonra malikin yaptığı tasarruf işlemi dolayısıyla taşınmaz üzerinde hak sahibi olan kişiler, taşınmazın satışına katlanmak durumunda kalacaktır.”

4. Sıra İlişkisi ve Öncelik (Kadimlik İlkesi)

Birden fazla bağımsız bölümde yer alan ipotek şerhinin, diğer haklarla (haciz, satış vaadi vb.) çatışması durumunda “öncelik” ilkesi devreye girer.

• Eskinin Önceliği: Gizem Özkan Şahin (2023), şerh edilmiş şahsi hakların sonradan kurulan rehin haklarına üstünlüğünü vurgular: “Şerh edilmiş şahsî hakların etkisi kuvvetlenerek bu hakların sonradan kurulan rehin hakkının sahibine karşı ileri sürülmesi… mümkündür.”
• Yapı Alacaklılarında İstisna: Sarp Gümüş (2024), yapı alacaklısı ipoteklerinde tescil tarihinin sıra bakımından fark yaratmadığını belirtir: “Hakları değişik tarihlerde tescil edilmiş olsa bile zanaatkârlar ve yükleniciler, kanuni ipotekten yararlanma bakımından kendi aralarında aynı sırada sayılırlar.”

5. Davada Taraf Teşkili ve İpotek Terkini

İpotek şerhinin kaldırılması veya değiştirilmesi talepli davalarda, ipotek lehtarının davadaki konumu zorunludur. Selen Demirkaya (2020), “İpotek lehdarına karşı dava açılmadığı müddetçe, taşınmaz üzerindeki ipotek şerhi kaldırılamaz ve taşınmazın tesciline karar verilemez” diyerek, ipotek alacaklısının davada taraf olmasının zorunluluğuna işaret etmiştir.

Ayrıca, Cansu Asilkan (2023), ipotek kapsamındaki eklentilerin kapsam dışı bırakılması gibi durumlarda, “sonradan hak sahibi olan rehinli alacaklıların da onay vermesi gerekmektedir” diyerek, hak sahiplerinin rızasının veya davaya dahil edilmelerinin önemini vurgulamıştır.

Sonuç

Literatürdeki veriler ışığında; aynı ipotek şerhinin birden fazla bağımsız bölüme işlenmesi durumunda, her bir hak sahibi (ipotek alacaklısı) bağımsız dava açma yetkisine sahiptir. Ancak bu davalar, ipoteğin hukuki bütünlüğü veya kanuni düzenlemeler (özellikle yapı ipoteğinde) gereği diğer hak sahiplerini de etkiler. İpotek şerhi, taşınmazı devralan üçüncü kişilere karşı “eşyaya bağlı borç” etkisiyle ileri sürülebilir ve yeni malikler ipoteğin paraya çevrilmesine katlanmak zorundadır. Hak sahipleri arasındaki sıra ilişkisinde ise genel kural olarak tescil tarihi (kadimlik ilkesi) esas alınmakla birlikte, yapı alacaklıları gibi özel durumlarda tarih fark etmeksizin eşit sıra ilkesi uygulanır.

Bahçeşehir Avukatlık Büromuzda hizmet vermekteyiz. Detaylı bilgi almak için iletişim kısmından ulaşım sağlayabilirsiniz.

Yazar: Avukat İlbars Dorukhan VAROL