SIK SORULAN SORULAR

2002 senesinde yasaya geçirilen edinilmiş mallara katılma rejimi nedeniyle, eşlerin evlendikten sonra çalışmalarının karşılığı ile aldıkları mallarda diğer eşin yarı oranda ortaklık hakkı bulunmaktadır. Ancak bu mallar içerisinde kişisel mallar denilen miras mallarında, evlilikten önce sahibi olunan mallarda, eşlerden yalnızca birinin kişisel kullanımına yarayan eşyalarda diğer eşin ortaklık hakkı bulunmamaktadır. Evlilikte mal rejimi konusu kapsamlı ve mal rejimi alanında uzman avukatların hukuki süreç takibi yapabilecekleri bir konudur. Bu hususta eşlerin hak kayıplarına yahut hak ihlallerine uğramaması önem arz etmektedir.

Evlilik birliği eşlere birden fazla sorumluluk yüklemektedir. Eşlerin bu evlilik birliği içerisindeki bu sorumlulukları müştereken ve müteselsilen yerine getirmeleri gerekmektedir. Ancak eşlerden birinin evlilik içerisinde bu sorumlulukları yerine getirememesi nedeniyle ve herhangi bir haklı neden olmaksızın sebepsiz yere aile konutunu (müşterek konutu) terk etmesi ve bu terkin kanunda sayılan 6 aylık kesintisiz bir süreyi doldurmuş olması hâlinde, terk eden eş aleyhine Türk Medeni Kanunu’nun 164. Maddesi gereğince terk nedeniyle boşanma davası açılabilmektedir. Ancak bu terkin kanunun aradığı şartlara uygun bir terk eylemi olması gerekmektedir.

Nafakanın alacaklısının eş olması durumunda bu miktar eşin zaruri giderlerine göre belirlenirken nafaka alacaklısının müşterek çocuk olması durumunda çocuğun bakım, eğitim gibi giderleri göz önünde bulundurulmaktadır. Ancak genel işleyiş ve görüşe göre nafaka miktarı nafaka ödeyen tarafı yoksulluğa düşürmeyecek şekilde, nafaka alacaklısını ise zenginleştirme amacı gütmeyecek şekilde belirlenmelidir. Yani nafaka ödeyen tarafın ödeme gücü, zaruri giderleri miktar belirlenirken göz önünde bulundurulurken, nafaka alacaklısının belirlenecek nafaka miktarına ihtiyacı olup olmadığı, başkaca gelir kaynağı bulunup bulunmadığı gibi tarafların karşılıklı ekonomik durumları dikkate alınmaktadır. Mahkemece belirlenen nafaka miktarına taraflardan her birinin itiraz etme hakkı bulunmaktadır. Nafaka ödeyen taraf bu nafaka miktarının yüksek oluşundan, ödemede ekonomik gücünü zorladığı iddiası ile miktarın düşürülmesi için itiraz edebilecekken, nafaka alacaklısı taraf ise değişen durum ve koşullar dahilinde nafaka miktarının yeterli gelmediği iddiası ile arttırılması yönünde itiraz hakkını kullanabilmektedir.

Evlilik birliğinin sona ermesinden sonra velayet hakkına sahip olan tarafın, velayet hakkını elinde bulundurduğu çocuğun soyadının değiştirilmesini talep etmesi mümkündür. Ancak bu talepte bulunanın, çocuğun soyadı değişikliğine ilişkin üstün yararı olduğunu, anne ile çocuğun soyadlarının farklı oluşunun çocuğun üzerinde bıraktığı olumsuz etkileri, çocuğun baba ile ilişkisinin zayıf olması gibi haklı nedenleri öne sürmesi gerekmektedir. Çocuğunun soyadının değişikliğini talep eden eşin çocuk reşit değil ise velayet hakkı sebebiyle Aile Mahkemesi’nde, çocuğun reşit olması hâlinde ise Asliye Hukuk Mahkemesi’nde soyadı değişikliği talepli dava açması gerekmektedir. Mahkeme soyadı değişikliğini incelerken çocuğun üstün yararını gözetmektedir. Ayrıca babanın, çocuğun soyadı değişikliğine yönelik kabul yönündeki iradesi de dava sürecine olumlu yönde etki eden bir durumdur.

Hakkında icra takibi başlatıldığını düşünen kişilerin e-devlet aracılığı dava dosyası sorgulama ekranından adına başlatılan icra takibi olup olmadığını, eğer başlatılmış bir icra takibi var ise bu icra takibinin hangi icra müdürlüğü tarafından başlatıldığı ve icra takibinin konusunu oluşturan borcun kaynağı ve takibe ilişkin diğer hususlar hakkında bilgi sahibi olmaları mümkündür.

Bir kimseye icra takibi başlatılırken kişilerin mernis(ikamet) adreslerine yahut bilinen adreslerine icra takibine ilişkin ödeme emri tebliğ edilir. Bazen uygulamada posta memurları her ne kadar doğru adrese tebligatı ulaştırsalar da ilgilisinin o saatte adreste bulunmaması sebebiyle tebligatı bağlı bulunduğu mahalle muhtarına tebliğ etmeleri mümkündür. Muhtara tebliğ edilen tebligat eğer Tebligat Kanunu’nda aranan şartlara uygun ise tebliğ edilmiş sayılmaktadır. Bu aşamada kişilerin tebliğe yarar adreslerini güncel, ulaşılabilir tutmaları önem arz etmektedir. Tebligat eline ulaşmadığı halde hakkında icra takibi başlatıldığını sonradan öğrenen kişilerin, tebligatlarının kanuna uygun yapılıp yapılmadığının tespit edilmesi ve eğer kanuna aykırı bir tebliğ işlemi var ise, icra takibinden haberdar olunduktan 7 gün içerisinde usulsüz tebligat şikayetinde bulunmaları gerekmektedir.

Hakkında icra takibi başlatıldığından haberdar olan kimse başlatılan takip türüne göre farklı itiraz süreleri bulunmaktadır. Başlatılan takibin ilamlı takip (mahkeme kararına istinaden) olması durumunda takibe itiraz imkânı olmayıp takibe karşılık icranın geri bırakılması yoluna gidilmesi gerekmektedir. Bu da tebliğden itibaren 7 günlük süre içerisinde icra mahkemesinde icranın geri bırakılması talebinde bulunulmasıyla mümkündür. Takibin ilamsız takip olması hâlinde ise tebliğden itibaren 7 günlük itiraz süresi bulunmaktadır. 7 günlük süre içerisinde takibin başlatıldığı icra müdürlüğüne borca itiraz edildiğine yönelik bildirimde bulunulması gerekmektedir. Bir diğer takip türü olan kambiyo senetlerine özgü takip yolunda ise borca ve imzaya itiraz edilebilmesi mümkündür. Ancak burada yasal süre tebliğden itibaren 5 gün olup, tebliğden itibaren 5 gün içerisinde icra mahkemesine itirazda bulunulması gerekmektedir.

Hakkında icra takibi başlatılan bir kimse bu takipten takip başladığı an haberdar olabileceği gibi, hayatın olağan akışında bazen kişiler kendilerine icra takibi başlatıldığına ilişkin ödeme emrini içeren tebligat ellerine ulaşmadan (muhtara tebliğ edilen tebligatlar yahut usulsüz tebligat biçiminde yapılan tebligatlar) maaşları ya da banka hesaplarına ilgili icra dosyası üzerinden haciz şerhi uygulandığı zaman haberdar olabilmektedirler. Bu durumda alacaklı taraf ile iletişime geçilmesi, eğer borcun tamamının ödenmesi mümkün ise borcu ödeyerek hacizlerin kaldırılması yahut borcun taahhütle ödeneceği hususunda alacaklı ile mutabakata varılması halinde haricen bir talep ile hacizlerin kaldırılması durumu söz konusu olabilmektedir. Borcun tamamı ödenmiş ise borçlu hacizlerin kaldırılmasını talep edebilecekken, kısmi bir ödeme olması yahut alacaklı ile harici anlaşmalar olması hâlinde alacaklının, borçlunun maaşı veya banka hesapları üzerindeki hacizlerin kaldırılmasını talep etmesi gerekmektedir.

Hakkında icra takibi başlatılan borçlunun vefat etmesi durumunda ilgili borç, yasal mirasçılarına intikal etmektedir. Ancak yasal mirasçıların vefat eden kişinin vefat tarihinden itibaren 3 aylık süre içerisinde mirasın reddini talep etmiş olmaları ve reddi miras kararı verilmiş olması hâlinde, borç, mirası reddetmeyen diğer yasal mirasçılara miras oranlarına göre dağıtılır. Bir diğer yöntem ise mirasçıların, mirası sınırlı kabul etmeleridir. Mirasçıların mirası sınırlı olarak kabul etmesi hâlinde mirasçıların kişisel mal varlığı, borçların ödenmesi için kullanılmaz, miras kalan malvarlığı üzerinden her mirasçı kendi miras payı oranında borçların ödenmesi yoluna gidebilmektedir.

Kira depozitosu; kiralanan malın zarar görmeyeceğine dair para ya da kıymetli evrak olarak verilen teminattır. Kiralama işlemlerinde bu teminat önceden verilir ve kira sözleşmesinin şartları ile uygun olarak kiracı kiralanan malı teslim ederken geri alır. TBK m. 342 gereğince kira sözleşmeleri yapılırken güvence yani depozito alınmasına engel bir durum yoktur. Ancak kanun koyucu, kira sözleşmesi yapılırken alınan depozito miktarı taraflara bırakmamış ve bir sınırlama getirmiştir. Buna göre kiraya veren en fazla üç aylık kira bedelinden fazla depozito alamaz.

Kira sözleşmesinde aksine hüküm yoksa depozito bedeli güncel kira olarak iade edilir.

Tahliye taahhütnamesi, belirlenen tarihte, kiracının kiralananı boşaltacağını ifade eden ve yazılı şekilde düzenlenen bir irade beyanıdır. Kanuna göre tahliye taahhütnamesi kiralanan taşınmazın kiracıya teslim edilmesinden sonra ki bir tarih için alınabilir. Tahliye taahhütnamesini taraflar kendi aralarında düzenleyebileceği gibi noter huzurunda da düzenlenebilir. Kiralanan taşınmazın belirlenen tarihte boşaltılacağı beyanı yazılı olarak verilmelidir.

Kiracının evi gösterme zorunluluğu, TBK 319/2’de şu şekilde düzenlenmiştir:

“Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür.” Kanun maddesinin devamı ise

TBK 319/3 hükmü şu şekildedir:

“Kiraya veren, çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır.”

TBK 319/3’te belirtildiği gibi; ev sahibi, evi gösterirken kiracının yararını gözetmek zorundadır. Bunun anlamı; kiracının eşyalarına zarar vermeden, evi dağıtmadan, uygun zamanda ve kiracının özel hayatına saygılı bir şekilde bu hakkın kullanılmasıdır. Aksi takdirde, kiracı bu duruma katlanmak zorunda olmayacaktır.

Konut Kiraları: Türkiye’de konut kiraları için kira artış oranı TÜİK tarafından açıklanan enflasyon oranlarına dayanmaktadır. Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınıp artış yapılacak ay ‘a denk gelen 12 aylık ortalamalara göre yi-üfe +tüfe/2 oran üzerinden hesaplanacaktır. Artış oranına https://www.tuik.gov.tr/ sitesinden ulaşabilirsiniz.

Bu oranlar ekonomik duruma ve hükümet politikalarına göre değişebilir. Bu nedenle güncel kira artış oranlarını takip etmek yerel yasal düzenlemeleri de takip etmek önem arz etmektedir. Bu sebeple artış oranınızı hesaplarken bir avukata danışmak faydalı olacaktır.

İş Yeri Kiraları: İş yerleri için kira artış oranı TÜİK tarafından açıklanan enflasyon oranlarına dayanmaktadır. Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınıp artış yapılacak ay ‘a denk gelen 12 aylık ortalamalara göre yi-üfe +tüfe/2 oran üzerinden hesaplanacaktır. Artış oranına https://www.tuik.gov.tr/ sitesinden ulaşabilirsiniz.

Bu oranlar ekonomik duruma ve hükümet politikalarına göre değişebilir. Bu nedenle güncel kira artış oranlarını takip etmek yerel yasal düzenlemeleri de takip etmek önem arz etmektedir. Bu sebeple artış oranınızı hesaplarken bir avukata danışmak faydalı olacaktır.

Kiraya veren kişinin ölümü durumunda onun yerine hak sahibi olan mirasçılar kira sözleşmesinin tarafı haline gelmektedir. Kiraya verenin ölmesi doğrudan kiracının tahliye edilebileceği anlamına gelmez. Dolayısıyla yapılan sözleşme de imzalandığı süre kadar geçerli olmaktadır.  Bu durumda öncelikle veraset ilamı çıkartılmalı ve kiracıya ihtarname ile durum bildirilmelidir.

Kiracının evi gösterme zorunluluğu, TBK 319/2’de şu şekilde düzenlenmiştir:

“Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür.” Kanun maddesinin devamı ise

TBK 319/3 hükmü şu şekildedir:

“Kiraya veren, çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır.”

TBK 319/3’te belirtildiği gibi; ev sahibi, evi gösterirken kiracının yararını gözetmek zorundadır. Bunun anlamı; kiracının eşyalarına zarar vermeden, evi dağıtmadan, uygun zamanda ve kiracının özel hayatına saygılı bir şekilde bu hakkın kullanılmasıdır. Aksi takdirde, kiracı bu duruma katlanmak zorunda olmayacaktır.

TBK 347. maddesine göre; 10 yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce kiracıya bildirim yaparak, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sonlandırıp kiracının kiralananı boşaltmaması durumunda tahliye davası açabilir.

Örneğin: 01.05.2011 tarihinde 1 yıllık kira sözleşmesi yapılmış olsun. 10 yıllık kiracıya dava açabilmek için 01.05.2023 tarihinde dava açılabilecektir. Tabi ki ihtarname gönderilmiş olması gerekmektedir. İhtarnamenin en geç 01.02.2023 tarihinde gönderilmiş olması gerekmektedir.

TBK 352. maddeye göre; Kira sözleşmesi 1 yıl veya 1 yıldan kısa süreli ise kiracının kira süresi içerisinde 2 kez kira ödemesini yada aidat ödemesini yapmaması veya eksik ödemesi durumunda kiraya veren tarafından kira süresi içerisinde 2 haklı ihtar çekilmesi halinde kira süresinin bitiminden başlayarak 1 ay içerisinde açacağı dava ile kira sözleşmesini sona erdirebilir. İki haklı ihtar sadece noterden gönderilen ihtarname değil kiracıya başlatılacak icra takibi şeklinde de olabilir.

Kira sözleşmesi 1 yıldan daha uzun süreli ise kiracının bir kira yılı içerisinde 2 kez kira bedelini ödememesi ve kiraya veren tarafından kira yılı içerisinde kiracıya 2 ihtar çekilmesi halinde ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak 1 ay içerisinde açacağı dava ile kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Tahliye işlemi yapmak için adrese gidildiğinde, üçüncü bir şahıs resmi vesika göstermemekle beraber davaya konu sözleşmeden önceki tarihli bir sözleşmeyi dosyaya ibraz ederse memur durumu tutanağa geçirir. Karar vermek üzere dosyayı tetkik merciine gönderir. Tetkik mercii dosya üzerinden karar verir veya 7 gün içinde mahkemeye müracaat edilmesi istenir. Mahkemeye müracaat edildiğinde mahkeme tarafları dinleyip delil topladıktan sonra karar verir.

Kira sözleşmesinde bu yönde açıkça bir madde var ise kiralayan geriye dönük 5 yıl süre ile eksik yapılan zamların fark bedellerini kiracıdan talep edebilecektir.